Kui lihtne või keerukas on lõpetada kaasomandit?

Kaasomand tekib peamiselt kahel viisil — ostetakse kaasomandisse ühine asi või jõuab asi kaasomandisse õigusjärgluse tulemusel, nt pärandaja surma või äriühingu likvideerimisel selle vara jagamise korral. Asjaõigusseaduse loogika järgi ongi kaasomand pigem ajutine seisund, mistõttu klassikaline kaasomand on igal ajal lõpetatav.

Põllumaa saab jagada kaheks väiksemaks põlluks, kaasomandis oleva kortermaja eraldi korteriteks jne. Kuna kaasomanikelt ei saa eeldada, et nad jääks alatiseks kaasomandisuhtega seotuks, siis kaasomand kuulub sellekohase nõude esitamisel alati jagamisele ning küsimus on vaid kaasomandi jagamise viisis. Praktikas on kaasomand paraku sagedane isikutevaheliste probleemide allikas ning sageli on kaasomanikel väga erinevad arusaamad sellest, kuidas ühist asja majandada või kasutada, samuti erinevad rahalised võimalused selle teostamiseks. Ette tuleb ka seda, et üks kaasomanik teise õigusi üldse millekski ei pea ning neid avalikult eirab. Sellises olukorras ei saa kelleltki nõuda, et ta kaasomaniku staatusega seonduvaid probleeme edasi taluks, mistõttu seadus võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Pooled võivad muidugi ka kokku leppida, et kaasomanikel vastavat õigust ei ole, kuid selline kokkulepe on olemuslikult piiratud ning olulise põhjuse esinemise korral võib kaasomandi lõpetamist nõuda ka sellel juhul. Oluliseks põhjuseks kaasomandi lõpetamiseks loetakse muu hulgas ka näiteks kaasomanike vihavaenu. Kaasomandisuhetes ei ole see kahjuks sugugi ebatavaline. Kaasomandi lõpetamist välistava kokkuleppe puudumisel ei ole poolte põhjus kaasomandi jagamiseks oluline, hageja ei pea põhjust tõendama ega kohus seda tuvastama.

Üldine eeldus on, et kaasomand lõpetatakse poolte kokkuleppel notariaalses vormis lepinguga. Kaasomandit ei saa lõpetada ega otsustada selle jagamise viisi häälteenamuse alusel, vaid see eeldab kõigi kaasomanike konsensust. Kui kaasomanikud üksmeelele ei jõua, siis otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kohus otsustab vaid nende kaasomandi jagamise viiside vahel, mida pooled on kohtult taotlenud. Nt kui kumbki pool tahab teise poole osa välja osta, ei saa kohus panna asja enampakkumisele. Menetluslikult on mõistlik esitada hagis korraga mitu alternatiivset viisi kaasomandi jagamiseks. Arvestades võimalike jagamisviiside paljusust, on raske ette kujutada olukorda, kus kaasomandi lõpetamine ei ole üldse võimalik. Erandi moodustab siin korteriomandite juurde kuuluvad kaasomandi osad ühisele kinnisasjale, millele eraldamine, väljaostmine ja muud kaasomandi lõpetamise viisid reeglina ei rakendu.

Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine ei ole siiski tõepoolest võimalik või kaasomanikud eelistavad seda mitte teha, on võimalik määratleda kaasomandi kasutuskord. Ka seda võib teha poolte kokkuleppel notariaalse lepinguga, kuid kui see ei ole võimalik, siis tuleb vaidlus lahendada kohtus. Klassikalised sellekohased vaidlused on näiteks kortermaja parkimiskohtade või keldri- ning pööningupindade üle. Kinnisvara hinnatõusu tingimustes on ettevõtlikel inimestel paraku ka suurem motivatsioon hõivata pööninguid ja keldreid nende väljaehitamiseks. Meeles tuleb aga pidada, et see on lubatud vaid kaasomanike konsensuse alusel ning asjakohaste ehitusõiguslike nõuete järgimisel.

Kui kaasomandi lõpetamisel võib kohus otsustada vaid nende viiside üle, mida pooled on kohtult taotlenud, siis kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel on kohtu kaalutlusruum suur ning kohus võib otsustada kasutuskorra kindlaksmääramise ka täiesti teistsugusel viisil, kui pooled seda taotlevad või mõistlikuks peavad. Seetõttu on mõistlikum lahendada sellekohane vaidlus kokkuleppel, kui lasta kohtul rakendada oma nägemust mõistlikust ja vajalikust.

Kaasomandit, mis kaasneb elamisega kortermajas või ridaelamuboksis, tuleb pidada moodsa ühiskonna paratamatuseks. Kaasomanik ei saa nõuda, et talle eraldataks osa muruplatsist eraldi kinnistuna või lõik trepikojast uue korteriomandina. Küll aga võib kaasomandi lõpetamine tulla kõne alla ühiskasutatavate pööningu- või keldripindade suhtes. Sellisel juhul rakenduvad kõik tavapärased kaasomandi lõpetamise ja jagamise reeglid.

Sagedane praktiline probleem kaasomandi jagamisel on olukord, kus kinnisasi on hüpoteegiga koormatud.Hüpoteek iseenesest ei välista kaasomandi lõpetamist või jagamist ega muuda seda võimatuks, samuti ei lõpeta kaasomandi lõpetamine hüpoteeki. Küll aga tuleb silmas pidada, et hüpoteegiga koormatud kaasomandi jagamine eeldab ka hüpoteegipidaja nõusolekut. Selle puudumisel on kaasomanikel küll võimalik kaasomandi jagamises kokku leppida, kuid asjakohaste kannete tegemine kinnistusraamatusse ei ole võimalik. Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et kui kaasomandi jagamine hüpoteegipidaja õigusi ei kahjusta ning tal puudub mõistlik põhjus nõusoleku andmisest keeldumiseks, siis on võimalik nõuda sellekohast nõusolekut kohtu kaudu.

Praktikas on nii kaasomandi teostamine kui ka jagamine seotud paljude pigem argiste kui juriidiliste probleemidega ning kaasomandiga seotud vaidlused on sageli põhjendamatult emotsionaalsed. Ometigi on kaasomandi jagamine reeglina mõistlikult võimalik ning sellekohaste vaidluste kohta on välja kujunenud mahukas kohtupraktika. Seetõttu tuleks kohtuvaidluse asemel eelistada võimalust probleemistik just kaasomandi kokkuleppelise lõpetamise teel lahendada.

allikas: 31. märts 2016 08:00 moodnekodu.ee

Kuidas toimida, kui olete asja kaasomanik?

Iga inimene peab ennast oma kodus kuningaks. Reaalsuses tuleb aga sõltumata sellest, kas elate korteris, ridaelamuboksis või paarismajas, arvestada tõsiasjaga, et kinnisvara omaniku õigused on piiratud ja paratamatult tuleb arvestada kaasomanike õigustega. Alljärgnevas artiklis selgitatakse, mida tähendab kaasomand ja millega tuleb selle puhul arvestada.

Kaasomand on üks omandi liikidest. Selle põhiliseks tunnuseks on see, et omand ühises asjas (nt kinnisasjas) kuulub kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades. Olukord, kus igale omanikule kuulub mõtteline osa kinnisasjast, ei tähenda aga seda, et asi oleks füüsiliselt osadeks ära jagatud. Näiteks, kui isikule kuulub 1/3 mõttelist osa korterist (korteriomandist), ei ole võimalik öelda, kas talle kuulub konkreetselt köök koos koridoriga või hoopis magamistuba. Mõtteline osa on abstraktne mõiste, mis võeti kasutusele selleks, et tagada kinnisasja käivet. Iseenesest on ju mõistetav, et pole võimalik füüsiliselt võõrandada vaid korteri üheks ruumiks olevat kööki või koridori. Mõttelise osa abil saab aga sellist tehingut teha. Kaasomanik saab võõrandada oma osa teisele isikule. Reeglina võõrandavad kaasomanikud oma osa üksteisele. Kui üks kaasomanikest omandab kõik mõttelised osad, saab temast asja ainuomanik.

Tihti kasutatakse kaasomandi sünonüümina ühisomandit, mis tavaliselt tekib abikaasade poolt abielu kestel vara omandamisel. Juriidiliselt ei ole need mõisted kattuvad. Ühisomandi puhul on asjal küll mitu omanikku, kuid igale omanikule kuuluvat osa ei ole määratletud. Seega ei ole ühisomandit võimalik võõrandada n-ö osaliselt. Kui abikaasadele kuulub ühisomandis olev maja, siis ei saa üks abikaasa müüa kolmandale isikule eraldi enda osa ühisomandist. Järelikult peavad abikaasad võõrandama kinnisasja koos ja tervikuna.

Juhul, kui kaalute kaasomandis oleva korteriomandi või kinnistu soetamist, peate arvestama, et kaasomanikud kasutavad ja valdavad ühist asja kokkuleppel. Vähemtähtsad küsimused, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, saavad kaasomanikud otsustada häälteenamusega, mis ei saa olla vastuolus kokkulepitud kasutuskorraga ning otsustada saab vaid küsimuste osas, mis ei oma keskset tähendust kaasomandi kasutamisel ja mis ei muuda ühist asja oluliselt. Kõikides olulistes küsimustes, mis puudutavad asja valdamist, kasutamist ja käsutamist, peavad kaasomanikud leidma kompromissi. Seega on äärmiselt tähtis teha kindlaks, milliselt saab kasutuskorda määrata igas konkreetses situatsioonis. Näiteks võivad ridaelamu naabrid ehitada lasteväljaku kaasomandis olevale krundile ainult siis, kui sellega on nõus kõik omanikud.

Olukord korterite puhul on keerulisem, kuna tuleb eristada ainukasutusse kuuluva korteri (reaalosa) ning mõttelist osa, mis koosneb muudest elamu ühiskasutatavatest ruumidest ja ehitise osadest. Asjad, mis on vajalikud kõigile, on kaasomandis. Kaasomandisse kuuluvad näiteks hoone kandvad osad nagu vundament, katus, kandvad välis- ja siseseinad, laed ja põrandad, samuti välisuksed ja aknad; ühised kütteseadmed koos kütteruumiga, gaasi- ja veetorustikud, koridoris asuv trepp, lift jms. Seega saab radiaatorite vahetus või seina maha võtmine toimuda vaid kaasomanike nõusolekul. Paljude inimeste jaoks on kindlasti üllatav, et ka välised aknad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, mille vahetamiseks tuleb tegelikult hankida kaasomanike nõusolek.

Juhul, kui kokkulepe saavutamine ei ole võimalik (nt keegi kaasomanikest on kokkulepe vastu), siis kasutuskorra kindlaksmääramist saab nõuda kohtu kaudu. Kohus menetleb taotlust kasutuskorra kindlaksmääramiseks hagita menetluses ja kaasab menetlusse kõik puudutatud isikud. Otsuse tegemisel kaalub kohus osapoolte huve ning lähtub hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Mõningatel juhtudel arvestades senise kasutuskorra, mõtteliste osade suuruse, pooltevahelisi suhete ja muude asjaoludega võib kohus eelistada ka vähemuse huvisid.

Kohtuväliselt saab kasutuskorda vormistada nii lihtkirjalikult kui ka notariaalselt. Tavaliselt kasutatakse notarit selleks, et kanda kasutuskord kinnistusraamtusse. Kui kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see siduv uutele kaasomanikele, kes omandavad kaasomandi osa pärast sellise kasutuskorra kehtestamist. Seega juhul, kui soovite tagada kasutuskorra kehtimajäämise, tuleks see kanda kindlasti kinnistusraamatusse. Oluline on seejuures silmas pidada, et kokkulepe asja kasutamise osas ei muuda veel kaasomanikku kasutatava asja reaalosa ainuomanikuks. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (tükeldamist), kui see on füüsiliselt võimalik.

Vajadusel saab kaasomandis oleva objekti teatud tingimustel osta pangalaenuga. Praktikale tuginedes võib öelda, et tavaliselt nõuavad pangad kaasomandi puhul kasutuskorra seadmist nii, et oleks selgelt aru saada, millist osa objektist keegi kasutab. Näiteks, kui maja on jagatud neljaks korteriomandiks, siis nelja kaasomaniku vahel peab olema ära jagatud, kes milliseid ruume, abiruume ja krundiosa kasutab. Sellise kaasomandi puhul saab taotleda pangast laenu eeldusel, et täidetud on ka muud laenu väljastamise tingimused (piisav sissetulek jne). Muidugi võib krediidiasutus kehtestada laenutaotlejale täiendavaid nõudeid.

Pangalaenu võtmisega kaasneb tavaliselt kohustus kindlustada laenu tagatiseks oleva vara. Kaasomandi kindlustamisel esineb mitmeid asjaolusid, millele peab kindlasti tähelepanu pöörama. Kindlustusesemeks on ühine asi tervikuna, mille eest tuleb tasuda vastavas suuruses kindlustusmaksed. Juhul, kui kaasomandi osa saab kahjustada, siis tavaliselt hüvitab kindlustusandja summa, mis vastab tekitatud kahju suurusele. Igal kaasomanikul on õigus sellisele osale hüvitisest, mis vastab tema mõttelise osa suurusele.

• Selgituseks toon järgmise näite. Maja soklikorrusele on ehitatud korter, mis ei ole kinnistusraamatusse iseseisva kinnisasjana kantud, vaid on märgitud esimese korruse korteri osana. Soklikorruse korteriomanik on kantud kinnistusraamatusse esimese korruse korteri kaasomanikuna. Juhul, kui soklikorruse korteriomanik soovib sõlmida kindlustuslepingu, peab ta arvestama, et (i) tuleb kindlustada koguasja tervikuna (sh esimese korruse korter) ja (ii) kui soklikorruse korterile tekitatakse kahju, siis saab kahjustada saanud korteriomanik hüvitist vaid osaliselt. Teine osa kuulub aga kaasomanikule, kelle korter on kannatada ei saanud. Seega on soovitav kaasomanikel sõlmida ühine kindlustusleping. Juhul, kui kaasomanikud kindlustavad asja mitme kindlustusandja juures, ei anna see kaasomanikele eeliseid. Sellisel juhul vastutavad kindlustusseltsid solidaarselt, aga hüvitist ei saa nõuda rohkem, kui on kahju suurus.

Kokkuvõtteks soovin veelkord rõhutada, et kaasomandi puhul on äärmiselt olulised kaasomanike vahelised suhted, heas usus käitumine ja vastastikune lugupidamine. Sellisel juhul on võimalik saavutada kokkuleppeid kaasomandi kasutamises. Praktika näitab, et õigusrahu ei kesta igavesti. Vaidluste vältimiseks on mõistlik sõlmida kinnisasja omanike vahel kasutuskorra leping notariaalselt ja teha sellekohane märge kinnistusraamatusse.

allikas: 27. aprill 2016 10:00 moodnekodu.ee